La nuda propiedad en España: cómo funciona la compra con usufructo reservado

La nuda propiedad en España: cómo funciona la compra con usufructo reservado

Tiempo de lectura estimado: 14 minutos

¿Alguna vez te has preguntado si existe una forma de vender tu casa sin tener que abandonarla? O quizás estás buscando una inversión inmobiliaria con descuento pero sin poder disfrutar del inmueble de inmediato. Sea cual sea tu situación, la nuda propiedad con usufructo reservado puede ser exactamente lo que necesitas entender.

En 2026, con el mercado inmobiliario español alcanzando precios históricos en ciudades como Madrid, Barcelona o Valencia, esta figura jurídica ha cobrado una relevancia sin precedentes. Según datos del Consejo General del Notariado, las operaciones de nuda propiedad en España crecieron un 23% entre 2024 y 2025, y la tendencia continúa al alza en el primer semestre de 2026, impulsada por el envejecimiento de la población y la necesidad de liquidez de los mayores.

Vamos a desglosar todo lo que necesitas saber: desde los conceptos básicos hasta los detalles fiscales y los casos reales que ilustran cómo funciona este mecanismo en la práctica.

Tabla de contenidos

1. ¿Qué es la nuda propiedad y el usufructo?
2. Cómo funciona la compra con usufructo reservado
3. Cómo se calcula el precio de la nuda propiedad
4. Aspectos fiscales clave
5. Ventajas y desventajas para cada parte
6. Casos prácticos y ejemplos reales
7. Riesgos y cómo mitigarlos
8. Preguntas frecuentes
9. Tu hoja de ruta: próximos pasos

¿Qué es la nuda propiedad y el usufructo?

Antes de hablar de números y estrategias, aclaremos el lenguaje. El derecho de propiedad sobre un inmueble se puede descomponer en dos elementos distintos:

• El usufructo: el derecho a usar y disfrutar del bien (vivir en él, alquilarlo y recibir las rentas) durante un periodo determinado o de por vida.
• La nuda propiedad: la titularidad formal del bien, sin el derecho a usarlo mientras el usufructo esté vigente.

Cuando ambos derechos recaen en la misma persona, hablamos de plena propiedad. Cuando se separan, el propietario se convierte en nudo propietario y la persona que conserva el uso en usufructuario.

La metáfora del árbol frutal

Imagina un manzano. El nudo propietario es dueño del árbol: su tronco, sus raíces, su madera. Pero el usufructuario tiene derecho a recoger todas las manzanas que produzca mientras dure su derecho. Cuando el usufructo se extingue —generalmente por fallecimiento del usufructuario—, el nudo propietario automáticamente consolida la plena propiedad y empieza a recoger él mismo la fruta.

En el contexto inmobiliario, las «manzanas» son el derecho a habitar el inmueble o a percibir el alquiler que genere.

Marco legal en España

El usufructo está regulado principalmente en los artículos 467 a 522 del Código Civil español. El usufructo vitalicio —el más común en las operaciones de nuda propiedad— se extingue automáticamente con la muerte del usufructuario, momento en el que el nudo propietario adquiere la plena propiedad sin necesidad de ningún trámite adicional, salvo la inscripción registral.

Cómo funciona la compra con usufructo reservado

El esquema más habitual en España es el siguiente: una persona mayor —con frecuencia un jubilado que necesita complementar su pensión— vende su vivienda habitual a un inversor o a un particular, pero reservándose el usufructo vitalicio. Esto significa que continúa viviendo en su casa hasta que fallezca, mientras el comprador desembolsa un precio reducido hoy a cambio de obtener la plena propiedad en el futuro.

El proceso, paso a paso:

1. Tasación del inmueble: se obtiene el valor de mercado del bien en plena propiedad.
2. Cálculo del valor del usufructo: en función de la edad del usufructuario, se determina qué porcentaje del valor total representa el usufructo.
3. Determinación del precio de la nuda propiedad: valor total menos valor del usufructo.
4. Firma ante notario: se formaliza la escritura de compraventa de la nuda propiedad con reserva de usufructo vitalicio.
5. Inscripción en el Registro de la Propiedad: tanto la nuda propiedad como el usufructo quedan reflejados.
6. Consolidación: al fallecer el usufructuario, el nudo propietario adquiere automáticamente la plena propiedad.

Dato clave de 2026: el perfil medio del vendedor de nuda propiedad en España es una persona de entre 72 y 81 años, con una vivienda en propiedad sin cargas, y que vende para complementar una pensión que en muchos casos no supera los 1.200 € mensuales.

Cómo se calcula el precio de la nuda propiedad

Esta es, sin duda, la parte más técnica —y a menudo la más malentendida. El precio de la nuda propiedad no es arbitrario: existe una fórmula fiscalmente reconocida por la Agencia Tributaria española.

La fórmula de Hacienda

A efectos del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) y del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, la Agencia Tributaria española utiliza la siguiente regla para valorar el usufructo vitalicio:

Valor del usufructo vitalicio = 89 − edad del usufructuario (con un mínimo del 10%)

Por tanto, el valor de la nuda propiedad es:

Valor nuda propiedad = Valor plena propiedad × (edad del usufructuario − 10) / 100

Ejemplo práctico: si el usufructuario tiene 75 años y la vivienda vale 300.000 €:

• Valor del usufructo = (89 − 75)% = 14% → 42.000 €
• Valor de la nuda propiedad = 300.000 − 42.000 = 258.000 €

Sin embargo, el precio real de mercado que negocia el comprador con el vendedor puede diferir de esta fórmula fiscal. En la práctica, muchos inversores aplican descuentos adicionales del 10-20% para compensar la iliquidez y la incertidumbre temporal de la inversión.

El factor de la esperanza de vida

Aquí está el quid de la cuestión para los inversores: a mayor esperanza de vida del usufructuario, mayor descuento sobre el precio de mercado, pero también mayor plazo de espera para consolidar la plena propiedad. Las tablas actuariales del Instituto Nacional de Estadística (INE) muestran que en 2026, la esperanza de vida media de una mujer española de 75 años supera los 14 años adicionales. Ese horizonte temporal es fundamental en la ecuación de rentabilidad.

Aspectos fiscales clave

La fiscalidad de la nuda propiedad en España es uno de los aspectos que más confunde a los participantes. Veámoslo desde ambos lados de la operación.

Para el vendedor (usufructuario)

• IRPF — Ganancia patrimonial: la venta de la nuda propiedad genera una ganancia o pérdida patrimonial. El precio de adquisición original de la vivienda se pondera para calcular la base imponible. En 2026, los tipos del ahorro van del 19% (hasta 6.000 €) al 28% (por encima de 300.000 €).
• Exención por mayores de 65 años: si el transmitente tiene 65 o más años y la vivienda constituye su residencia habitual, la ganancia patrimonial está exenta de IRPF. Esta es, posiblemente, la ventaja fiscal más potente de toda la operación.
• Plusvalía municipal (IIVTNU): se genera en el momento de la transmisión de la nuda propiedad y la paga el vendedor, salvo pacto en contrario.

Para el comprador (nudo propietario)

• ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales): el comprador paga ITP sobre el valor de la nuda propiedad, no sobre el valor total del inmueble. Los tipos varían por Comunidad Autónoma, oscilando en 2026 entre el 6% (Madrid) y el 11% (Extremadura).
• Al consolidarse el usufructo: cuando el usufructuario fallece, el nudo propietario consolida la plena propiedad. Este hecho tributa por ISD (si fue donación) o por la escala del ITP según el valor del usufructo en ese momento. Importante: en muchas comunidades la base imponible se recalcula con la edad que tendría el usufructuario en el momento del fallecimiento.
• IBI y gastos de comunidad: por regla general, corresponden al usufructuario, no al nudo propietario. Sin embargo, las obras estructurales o extraordinarias recaen sobre el nudo propietario.

Consejo profesional: antes de firmar cualquier escritura, consulta con un asesor fiscal especializado en transmisiones patrimoniales. La normativa autonómica puede alterar significativamente el impacto fiscal total de la operación.

Ventajas y desventajas para cada parte

Casos prácticos y ejemplos reales

Caso 1: Carmen, 78 años, Madrid — Vendedora de nuda propiedad

Carmen es viuda, jubilada, y vive sola en un piso de 90 m² en el barrio de Chamberí (Madrid). Su pensión de viudedad asciende a 980 € mensuales, insuficientes para cubrir gastos médicos, comunidad y el mantenimiento de la vivienda. La tasación del piso en 2026 arroja un valor de 480.000 €.

A sus 78 años, el valor del usufructo según la fórmula de Hacienda es del 11% (89−78), es decir, 52.800 €. El valor de la nuda propiedad sería de 427.200 €. Sin embargo, el comprador negocia un precio final de 390.000 €, aplicando un descuento adicional por iliquidez.

Carmen, mayor de 65 años con residencia habitual, está exenta de IRPF por la ganancia generada. Destina 200.000 € a un plan de pensiones y productos financieros para complementar su pensión mensualmente, mejorando su calidad de vida de forma sustancial, sin dejar su hogar de 40 años.

Caso 2: Rodrigo e Inés, inversores de 45 años — Compradores de nuda propiedad

Este matrimonio de Barcelona lleva años buscando diversificar su patrimonio más allá de los fondos de inversión. En 2025 adquirieron la nuda propiedad de un apartamento en el Eixample barcelonés por 310.000 €, cuando el valor de mercado en plena propiedad era de 420.000 €. El usufructuario, un señor de 82 años, conserva el uso del inmueble.

Su análisis: con una esperanza de vida estadística de entre 8 y 10 años adicionales para el usufructuario, estiman que en torno a 2033-2035 consolidarán la plena propiedad. Si el mercado mantiene una revalorización anual conservadora del 3%, el piso podría valer entonces entre 530.000 y 580.000 €. Su inversión inicial de 310.000 € más los costes de consolidación (ITP del usufructo) les daría una rentabilidad bruta estimada del 60-80% sobre capital invertido.

La clave del éxito: seleccionaron un inmueble en zona de alta demanda, con el asesoramiento de un abogado especializado y sin necesidad de financiación bancaria, eliminando el riesgo de tipos de interés.

Riesgos y cómo mitigarlos

Ninguna inversión o decisión patrimonial está exenta de riesgos. En el caso de la nuda propiedad, conviene identificarlos y abordarlos con franqueza.

Riesgos para el comprador

• Longevidad del usufructuario: si el usufructuario vive 20 o 25 años más, la TIR de la inversión puede deteriorarse significativamente. Mitigación: analizar las tablas actuariales del INE, el historial médico (en la medida posible) y aplicar descuentos suficientes en el precio.
• Deterioro del inmueble: el usufructuario tiene la obligación de conservar el bien «en buen estado», pero puede no hacer las reparaciones ordinarias. Mitigación: incluir cláusulas contractuales sobre mantenimiento y hacer un inventario detallado del estado del inmueble en la escritura.
• Riesgo de mercado: si el mercado inmobiliario cae, el descuento pagado puede no ser suficiente para compensar la depreciación. Mitigación: elegir inmuebles en zonas con demanda estructural alta y perspectivas de crecimiento a largo plazo.
• Cambios legislativos: reformas en el ITP, en el IRPF o en la regulación del usufructo podrían alterar la rentabilidad esperada. Mitigación: diversificar el patrimonio y no concentrar toda la inversión en nuda propiedad.

Riesgos para el vendedor

• Insolvencia del comprador: si el nudo propietario cae en concurso de acreedores, los acreedores podrían intentar ejecutar la nuda propiedad. El usufructo estaría protegido, pero la situación puede generar conflictos. Mitigación: verificar la solvencia del comprador y consultar con un abogado sobre cláusulas de protección.
• Obras estructurales urgentes: el nudo propietario puede no querer o no poder afrontar obras estructurales necesarias. Mitigación: regularlo expresamente en la escritura.
• Presiones para abandonar el inmueble: en casos extremos, herederos del nudo propietario o el propio comprador pueden ejercer presión informal para que el usufructuario abandone. Mitigación: operar siempre con compradores de reputación verificable y asesoramiento jurídico independiente.

Preguntas frecuentes

¿Puede el nudo propietario vender la vivienda sin el consentimiento del usufructuario?

Sí, el nudo propietario puede transmitir su derecho (la nuda propiedad) a un tercero sin necesitar el consentimiento del usufructuario, ya que son derechos independientes. Sin embargo, el nuevo nudo propietario adquiere el bien con el usufructo ya constituido, por lo que el usufructuario conserva íntegramente su derecho a habitar o usar el inmueble hasta su fallecimiento. El usufructuario no puede ser desalojado ni afectado por la venta de la nuda propiedad.

¿Qué ocurre si el usufructuario quiere alquilar el piso a un tercero?

El usufructuario tiene, en principio, el derecho a arrendar el inmueble y percibir las rentas, salvo que en la escritura de constitución del usufructo se haya pactado expresamente lo contrario. No obstante, según el artículo 480 del Código Civil, los arrendamientos celebrados por el usufructuario se extinguen al finalizar el usufructo (por fallecimiento), salvo que el nudo propietario preste su consentimiento expreso para que continúen. Es fundamental que este punto quede claro y regulado en la escritura desde el inicio.

¿Es posible constituir un usufructo temporal en lugar de vitalicio?

Absolutamente sí. El usufructo puede ser vitalicio (dura hasta la muerte del usufructuario) o temporal (por un plazo determinado, por ejemplo 15 o 20 años). En el caso del usufructo temporal, su valor se calcula de forma diferente: se tienen en cuenta los rendimientos esperados durante ese periodo, descontados a valor presente. El usufructo temporal puede ser interesante cuando el vendedor no quiere ceder definitivamente el uso, sino solo durante un período concreto, o cuando el comprador quiere mayor certeza sobre el plazo de la inversión.

Tu hoja de ruta: próximos pasos para operar con nuda propiedad

Has llegado al final de esta guía con una visión completa de uno de los instrumentos patrimoniales más sofisticados —y más infrautilizados— del mercado inmobiliario español. La nuda propiedad no es un producto financiero complejo reservado a grandes inversores: es una herramienta jurídica accesible que, bien utilizada, puede transformar el patrimonio de particulares y familias.

Aquí tienes tu plan de acción concreto:

1. Define tu rol: ¿Eres vendedor que necesita liquidez sin perder tu hogar, o comprador que busca acceder al mercado inmobiliario con descuento estructural? Tu posición determina toda la estrategia.
2. Calcula los números reales: usa la fórmula de la AEAT para tener una primera estimación del valor de la nuda propiedad, pero consulta siempre una tasación oficial actualizada a 2026.
3. Busca asesoramiento jurídico y fiscal especializado: no un abogado generalista. Un especialista en derecho inmobiliario y fiscalidad de transmisiones patrimoniales puede ahorrarte miles de euros y evitar errores irreparables.
4. Negocia las cláusulas clave: mantenimiento ordinario y extraordinario, posibilidad de arrendamiento, derecho de tanteo en caso de venta de la nuda propiedad, y protocolo ante obras urgentes.
5. Inscribe correctamente en el Registro de la Propiedad: tanto el usufructo como la nuda propiedad deben quedar reflejados con absoluta claridad para proteger a ambas partes.

En un contexto de 2026 donde la brecha entre pensiones y costes de vida continúa ampliándose, y donde los precios inmobiliarios en capitales españolas siguen en niveles históricamente elevados, la nuda propiedad con usufructo reservado se posiciona como una solución elegante para dos problemas opuestos: el del propietario mayor que necesita liquidez, y el del inversor que busca valor diferencial en un mercado saturado.

La pregunta que debes hacerte hoy es: ¿estás dejando que tu patrimonio inmobiliario trabaje para ti al máximo de su potencial, o hay oportunidades que todavía no has explorado?

Artículo revisado por Sophie Laurent, Directora general, Banca de inversión en bienes de lujo y consumo, el June 1, 2026